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足球下注网站][北京曝出50万元/平空中四合院 刷新房价记录 2019-12-03

文章来源:足球下注网站第2中学作者: 发布时间:2019-12-03 字体:
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今年以來,或主動或被動,一線[城市 的英 文:cities]豪宅[產品 的拚音:chǎn pǐn]的身價[記錄 的英 文:Record]接連刷新。最近,中糧北京孫河項目以最高22萬元/平方米的預售單價刷新北京豪宅[價格 的英 文:Prices]記錄,接著這一記錄又被龍湖北京豐台西局項目最高25萬元/平方米的預售價格打破;而早前的5月,頂級豪宅的標價更讓人驚歎,先是上海黃浦灣壹號爆出38萬元/平方米的最高單價,隨後北京又曝出了最高50萬元/平方米的空中四合院。

根據中原地產研究部統計數據,今年前5月上海成交過千萬豪宅合計2004套,比2014年前5月同期的960套上漲了109%,預計2015年,上海千萬豪宅成交有望突破5000套,創造[曆史 的英 文:History]紀錄;6月1日至15日,北京2000萬總價以上的豪宅成交[已經 的英 文:have been]超過52 套,預計全月成交將在90套以上■足球下注网站集团网址■。

一切看似瘋狂。誰會為[這些 的英 文:These]頂級豪宅買單?豪宅定價[有多少 的拚音:yǒu duō shǎo]因素來自市場調研,又有多少因素是出於營銷考慮?驕奢的價格門檻,是刺激決策的[一種 的拚音:yī zhǒng]身份標簽,還是阻礙去化的一種[成本 的英 文:cost]障礙?

[接受 的拚音:jiē shòu]《第一財經日報》采訪的營銷人士透露,這些讓普通人望塵莫及的神秘定價背後,其實藏著一種微妙的平衡,又或者[可以 的英 文:can]被視為,建立在[開發 的英 文:developing]商與豪宅買家之間的一種難以名狀、無以言說的“默契”。

麵對今年下半年頂豪的白熱化競爭,開發商正[如何 的拚音:rú hé]思考新的操盤路徑?

定價博弈:要市調還是要神秘

“我卡裏有四個億,去刷吧■足球下注网站下载中心■。”一位[企業 的拚音:qǐ yè]主對他的置業顧問說。

“我每個月淨賺100萬,用3萬到5萬元月租著一套大房子,因為買房動輒千萬,占用資金量大,不劃算。”一位從事互聯網金融的年輕人對他做房地產營銷的朋友說。

這是近期北京豪宅客群裏的兩個例子。這些訴求各異的億萬富豪,他們麵目模糊,卻真實存在於豪宅營銷人的身邊。當房地產市場[發生 的英 文:occasionally occurred]調整時,豪宅的市場又有了哪些變化?從定價到營銷都有哪些方法論?

一般而言,豪宅定價需要考慮的因素很多,[因此 的英 文:therefore]手段、技巧也紛繁複雜,但基本的定價原則與普通住宅定價大同小異:考量三個部分,即地價、建安成本這個關鍵因素,周邊二手房價格,以及周邊競品,在完成市場調查之後再定價。

[上市 的拚音:shàng shì]房企[區域 的英 文:regional]營銷[負責 的英 文:Responsible]人向本報[記者 的英 文:journalists]講述的定價過程是[這樣 的英 文:then]的:開發商先確認項目幾年開發完,總投入多少,按照公司毛利率、資金成本等進行動態測算,算出項目總共要賺多少錢,加在[一起 的英 文:with]便是貨值,如果投入80億元三年要賺30億元,那麽貨值需要120億元。隨後,將貨值平攤到總建築麵積,便會得出一個均價數字,再規劃第一年推多少貨值,根據貨值[計劃 的拚音:jì huà]計算得出要推多少套房。

亞豪機構市場總監郭毅日前也對本報記者介紹,豪宅定價和普通住宅並無太大差別,除了考慮成本和周邊競品價格,還要考慮項目自身品質以及產品類型,比如同地段別墅定價一般要高於公寓。

此外,她還提到,頂級豪宅的定價,往往還是看開發商對項目周轉率的要求,如果對周轉率的要求比較高,[希望 的拚音:xī wàng]快速售完,那定價就不[可能 的拚音:kě néng]太高;如果開發商手裏項目不多、希望通過這個[自己 的拚音:zì jǐ]很珍視的項目做出品質來,那初期價格一般不會太低,未來還有可能會對產品品質進行階梯狀的拔升,價格也可能[出現 的拚音:chū xiàn]跳漲。

豪宅業主年輕化,市場將超載

“豪宅的客群很小,概念會多一點,需要一點麵子,所以豪宅在定價上手段特別多。”上述營銷人士接受本報記者采訪時透露,去年一線城市入市的土地價格高企,因此今年出現豪宅多、頂豪天價的現象。在他看來,這樣的定價對開發商角[度 的拚音: dù]來說是必要的,目的是把調性定下來,增加[一些 的英 文:some]神秘[感 的英 文:sense],用高價格把[客戶 的拚音:kè hù]篩選一遍,隨後再以實際成交價格來吸引客戶。

他舉例說,比如一個項目標價20萬元/平方米,買5萬元/平方米房子的客群絕對不會看,但可以承受15萬元/每平方米的客群,來到案場看了以後會[覺得 的英 文:felt]其實沒有這麽貴,“跳一跳也可能夠得著”。

按照項目想要達到的“檔次”來標價,這種方式往往[帶著 的拚音:daizhe]一些人為製造的神秘感,以感受撬動客戶神經。本報記者從代理行人士處聽來的消息是,北京某豪宅項目刷卡100萬元才能現場看房。

“這其實是開發商和業主之間的一個默契, 麵子、身價、階層都給你彰顯出來,實際上不需要你花那麽高的價格。”上述負責人如是說道。

在高淨值人群紮堆的一線城市,關於豪宅的[故事 的拚音:gù shi]何其多,簽約價格也往往出現特殊情況。中原地產首席分析師張大偉曾在文章中分享過這樣一個“橋段”:北京豪宅的業主[大部分 的拚音:dà bù fen]都有一定的社會[地位 的拚音:dì wèi],甚至出現購房者比開發商還有錢的情況,這種情況下,很多人情、交易其實是在簽約以外體現的,最近北京東邊一個豪宅,定價10萬元/平方米,但因為業主替開發商找到了一筆融資,結果7萬元/平方米簽約了。

從成交來看,一線城市豪宅需求仍然存在。亞豪機構最新數據顯示,今年前5個月,北京定價6萬元以上高端住宅的成交量連續上漲,並在5月達到峰值,單月成交240套,前5個月高端住宅的成交總套數同比大漲了77%。

“塔尖”上的客群依然存在,但構成上發生了一些變化。海澱某項目營銷總監馬燕[告訴 的拚音:gào su]記者,豪宅市場的消費人群正在呈年輕化趨勢,同是億萬富翁,以往是“60後”和“70後”的傳統製造業企業主、能源企業主在買豪宅,但去年下半年以來,她所在的項目一半以上客戶變成了“80後”,多來自金融、投資、互聯網行業。

一方麵客群在發生變化,一方麵北京的豪宅供給正在迅速擴容。中原地產的統計數據顯示,2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套,今年新老樓盤總計約有25個項目單價超過10萬元/平方米。另據亞豪機構統計,今年前5個月,北京已經取得預售資格的單價10萬元以上豪宅產品已達482套,預計北京今年還將有15個單價10萬元以上的頂級豪宅項目入市,總供應量將在2000套左右。北京市房協秘書長對記者表示,[隨著 的拚音:suí zhe]地價快速攀升,成本壓力倒逼開發商不得不做豪宅,今年的高價盤將[成為 的英 文:Become]拉動北京房價快速上漲的[重要 的拚音:zhòng yào]權重因素。他還感慨:“北京三環房價已經步入10萬元時代。”

供量加大意味著競爭白熱化。郭毅明確指出,下半年北京豪宅市場的競爭將在頂豪間激烈展開。她預計,頂豪的集中入市必然會嚴重超出市場承載力,造成各項目間的成交量出現分化,地段、產品、價格、[服務 的英 文:services]是購房者評價豪宅的四個要素,四項均能達到購房者滿意, 銷量就能得到保障,缺項越多,未來的市場接受度麵臨的挑戰越大。如何在白熱化的競爭中[勝 的英 文:win]出?在她看來,房企[隻能 的英 文:can only]在確保產品不存在瑕疵的同時,充分調動資源,不斷地為項目做加法,比如引入優質[教育 的拚音: jiào yù]、高端醫療或健康養生等,為項目增加附加值,從細節入手才能觸發購房者的置業熱情。

也有開發商將[主要 的英 文:main][注意 的英 文:危險信號]力放在產品本身。北京萬科高端事業部負責人高廣漢說:其實我覺得“20+”這個[俱樂部 的拚音:jù lè bù](單價20萬元/平方米以上的豪宅項目)更多代表的是一種彰顯、一種身份,就好像咱們提到奢侈品、提到百達翡麗手表的[時候 的拚音:shí hou],到底是什麽已經[不重要 的英 文:unimportant]了,關鍵看是不是傾[設計師 的拚音:shè jì shī]畢生的心血在打造這個產品。”

還有操盤手將豪宅根據土地特點進行了分類,認為不同類型的產品,或有不同的操盤手法和應對策略。華潤北京大區營銷[管理 的英 文:managing]部助理總經理秦江就是如此。在他看來,拿地較早、地價較低、去化壓力不大的項目,應將產品價值[最大 的英 文:largest]化,不一定要做最“豪”的產品,而是用心做最合適自己客群的、有品質的產品;土地極具稀缺性的項目,比如在北京能看到故宮、西山的項目,做起來可能則需要站在城市更高的角度,做出跟這塊土地所契合和搭配的產品。至於第三類,也就是目前頂豪市場占了絕[大多數 的拚音:dà duō shù]的項目,“天資”平凡,因此本身的產品力非常重要,須靠產品的吸引力和價值的再造,靠土地價值再造的能力來吸引客戶。

編輯:SN123

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